日本人の平均寿命は、2019年時点で女性が世界2位、男性も世界3位を誇る長さとなっています（厚生労働省「簡易生命表」より）。長い老後の生活資金の中でも多くの割合を占めるのは、住居費でしょう。
定年後の住み替えでは、賃貸と持ち家、またマンションと一戸建て、どちらを選択するのが適切なのでしょうか。また、住み替えた後の家はどうすればよいのか、具体的なアイデアもご紹介します。
老後の住み替え先の選択肢
老後に住居を住み替える場合、大きく分けて「一戸建てからマンションへ」「シニア向け住宅へ」「子どもと同居」という3つの選択肢が考えられます。
一戸建てからマンションに住み替える
子育てを無事終えた老後は、夫婦2人分の居住スペース＋客人用の部屋があれば十分ですので、一戸建てよりもコンパクトなマンションへ住まいを移すという手があります。
【メリット】
- 暮らしのスリム化により掃除の範囲が減る
- 室内での移動に高低差がない
- セキュリティ面で安心
- 駅近物件であれば交通の便が良くなる
【注意点】
- 古くなった一戸建てよりも固定資産税が高くなりやすい
- 管理費や修繕積立金などのランニングコストが生涯必要となる
- ペット不可の物件もある
シニア向け住宅に住み替える
シニア向けの住宅とは、シニアが自立して暮らしを送ることができる分譲マンションや賃貸マンション（サービス付き高齢者向け住宅）です。居住には年齢制限があるのも特徴の1つで、中には必要があれば介護サービスを受けられるという物件もあります。シニア向け住宅は、ずっと賃貸物件に暮らしてきたシングルの男性や女性、ご夫婦などさまざまな世帯形態が選択できる物件です。
【メリット】
- 徹底したバリアフリー構造で安心感が高い
- いざというときにも食事や介護などのサービスを依頼できる
- マンションの住民はシニア世代のみとなっていることから、お互いさまで気兼ねがない
- 交流サロンなどの活動が活発で、新しい人間関係を築きやすい
【注意点】
- 中介護・重介護が必要と判断された場合は転居の可能性がある
- 通常のマンションよりも管理費が高い
- 物件数が少ないため、空きを見つけることが難しい
- 分譲マンションの場合、居住者の年齢制限により、子どもが相続しても住むことができず売却もしにくい
子どもと同居する
老後の住み替えとして、持ち家を二世帯住宅にリフォームして子世帯と同居する、独立した子どもの家に同居させてもらうなどの方法もあります。
【メリット】
- 親世帯、子世帯がお互いにさまざまな面で助け合えるため、安心感が高い
- 二世帯住宅にリフォームした場合は、バリアフリー構造となるので安全
【注意点】
- お互いに過干渉にならないように気をつける必要がある
- 玄関だけでなく水回りなども2つずつ設置するのがベスト
- 将来、二世帯住宅の物件は売却するのが難しい
住み替え先を選ぶ際に注目すべき7つのポイント
老後にマンションの住み替えで失敗しないためには、以下の7つのポイントをチェックしてください。
交通機関が利用しやすい立地か
老後は足腰が弱くなっていくものですし、運転免許証を返納することも考えられます。そうなったときに困らないように、最寄り駅やバス停からなるべく近い物件にしておくといいでしょう。
周辺に必要な施設が充実しているか
食料品や生活必需品の買い出しができる店舗、銀行などの金融機関、内科や歯科医院など、普段の暮らしで利用することが多い施設や商業施設が、周辺にそろっているかどうかは重要なポイントです。
部屋の広さや間取りは適切か
国土交通省が掲げる最新の「住生活基本計画」では、豊かな住生活を実現するために必要な居住面積が掲げられています。その基準は、都市部で単身世帯の場合は40m2、夫婦2人世帯では55m2（20m2×2人+15m2）となっています。少なくとも1LDK以上であることが理想ですが、夫婦がそれぞれ個室を持ちたい場合は2LDK以上の広さが必要でしょう。
身体の自由がきかなくなってくると、生活動線が短いほうが安全ですので、寝室とトイレが近いなど、間取りにも注意したいところです。
参考：国土交通省「住生活基本計画（全国計画）」平成28年度版
バリアフリー構造か
マンションの場合、大抵はバリアフリー化されていますが、エントランスやエレベーターだけでなく、居室内の廊下のコーナーやトイレなど、車いすでの利用がしやすいかどうかもチェックしておきましょう。
セキュリティがしっかりしているか
マンションのセキュリティ設備については、オートロック機能、防犯カメラ、モニター付きドアホンなどが設置されているのは基本です。また、居室キーの有無でエレベーターの利用が制限されるという防犯システムも最近増えてきています。外部の人が勝手に建物内に侵入できないようになっている物件かどうかも決め手になります。
子どもの住まいと近いか
子世帯とは別に暮らす場合、万が一の際に頼ることができる距離に住まいを構えるのが安心です。とはいえ、住まいが近過ぎるのも、何かとトラブルを招きやすいので、子どもと話し合い、適度な近さの範囲内で物件を探すのがいいでしょう。
資産価値があるか
物件を購入して住み替え後に要介護となり、老人ホームへ入居となった場合は、子どもが物件の管理をします。また、亡くなった後の遺産相続で子どもが物件を売却する可能性も含めて、物件の資産価値についても考えておく必要があります。
老後の住み替えは資金計画が重要！ 費用を工面する3つの方法とは
老後の生活資金が不足してしまわないように、資金計画をしっかりと立てることが大切です。老後の住み替えでは、住宅ローンの利用、現在の住まいの売却益、退職金や預貯金の利用という3つの方法で資金を準備します。
住宅ローンを利用する
60歳以降でも健康で安定した収入があれば、住宅ローンを組むことが可能です。ただし、返済期間が短くなること、借入可能額は少なくなってしまうという点に注意してください。また、多くの場合、申請時は70歳未満、80歳未満で完済予定など年齢制限が課されます。
現在の住まいの売却益で前の住宅ローンが完済できない場合は、「住み替えローン」というのもありますので、ぜひチェックしてみてください。
現在の住まいの売却代金・賃貸収入を使う
年齢によっては大きな住宅ローンを組むことができませんので、現在の住まいをできるだけ高い価格で売ることが理想です。
また、通常の物を売る場合とは違い、住まいの売買では住み替えのタイミングをきちんと合わせる必要があります。不動産会社はそれぞれ得意分野を持っていますので、住み替えが生じる物件売却の経験が豊富で、かつ物件を高く売る能力がある会社を選ぶようにしましょう。
退職金や貯金の一部を使う
定年後に入ってくる退職金や、子どもが巣立った後にがんばって貯めてきたお金を新しい住まいの資金にしようと考えている人も多いでしょう。ただしその場合は、今後の生活費を含めて、計画的に行う必要があります。
【注意】退職金や貯金をすべて使うのはNG！
老後は何かと医療機関にかかる可能性が出てきますので、住み替えに退職金や貯金を全部使ってしまうのは危険です。「ねんきん定期便」で年金の受給見込み額を確認し、年金受給時の収入額を把握しておくことが大切です。生活費としてどのくらいかかるのかを考えれば、退職金や貯金から住み替えで使える金額のリミットが分かります。
住み替えたら現在の住まいはどうすればいい？
老後の住まいを手に入れたら、現在の住まいは売却もしくは賃貸経営するというのが一般的です。それぞれの注意点をご紹介します。
売却する
現在の住まいの住宅ローンが完済されていれば、売却はスムーズです。住宅ローンの残債があると、抵当権を金融機関が握っています。家を売る際に、売却代金がローンの残債よりも高い場合は問題なく完済できますが、売っても残債が完済できない場合は、先ほどご紹介した「住み替えローン」を検討しましょう。
賃貸として貸し出す
現在の住まいを賃貸に出す場合は、クリーニングのみならずリフォームが必要となるケースが少なくありません。固定資産税や、マンションの場合は管理費・修繕積立金などの固定費も発生します。老後のマンション生活でも同様の出費がありますので、旧居を賃貸に出す場合はこれらがダブルでかかることになるわけです。賃貸運営の初期投資とランニングコストがどのくらいかかるのかを試算しておくことが必要です。
住み替えの流れ
現在の住まいを売却する場合の流れを解説します。タイミングの違いとして「売り先行」と「買い先行」がありますが、初めての住み替えでは、購入前に資金を確保できる「売り先行」がおすすめです。
物件を売却する
不動産を売却する流れは以下のとおりです。
- 物件の査定を依頼する
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 広告を作成するなど売却活動をする
- 購入希望者の内見
- 売買契約を結ぶ
- 物件の引き渡し
さまざまな書類が飛び交う不動産の売却では、不動産会社を通すとスムーズです。査定から引き渡しまでにかかる期間は、半年ほどを見ておきましょう。
物件を購入する
不動産を購入する流れは以下のとおりです。
- 物件を探す
- 物件の内見
- 売買契約を結ぶ
- 購入代金の支払い（振り込み、住宅ローン）
- 物件の引き渡し（入居）
物件探しにどのくらいかかるのかは、こだわる条件によって人それぞれです。現在の住まいの売却とタイミングがズレてしまうと、その間の仮住まいが必要になります。
住み替えではなく現在の住まいをリフォーム・リノベーションするという手段も！
老後の住まいと生活を考えるとき、必ずしも住み替えをする必要はありません。今住んでいる住宅の水回り設備をリフォームしたり、夫婦2人の生活に合わせた間取りへとリノベーションしたり、バリアフリー化させたりするという方法もあります。
この場合、住まいの売却・新居の購入という労力や費用は不要となりますが、立地があまり良くない場合は老後の生活が大変になる可能性もあります。上記でご紹介したポイントを踏まえ、現在の住まいの条件を改めて考えてから決定しましょう。
まとめ
老後に利便性の高い都心への住み替えを考える人も多くなってきています。老後の住み替えでは、シニア向けの物件選びで注意すべきポイントをしっかりと押さえるようにしましょう。また、購入資金への充当もあわせて、現在の住まいの処分方法についてもしっかりと計画を立てる必要があります。将来的に子どもに相続する可能性なども考えて、後悔のない選択をしてください。
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August 30, 2020 at 10:00PM
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